Gebäudeenergiegesetz (GEG): Alle Infos zum Heizungsgesetz
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein zentrales Element der deutschen Energiewende und sorgt dafür, dass auch im Gebäudebereich ein wesentlicher Beitrag zur Senkung des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen geleistet wird.
Für Vermieter:innen bedeutet dies, dass sie verstärkt in die Energieeffizienz ihrer Immobilien investieren müssen. Durch den Einsatz neuer Heizungssysteme wie Wärmepumpen erfüllen Sie die gesetzlichen Anforderungen – und mit smarten Services können Sie die Energieeffizienz Ihrer Gebäude sowie den Komfort Ihrer Mieter:innen zusätzlich erhöhen.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen die wichtigsten Aspekte des GEG, die Anforderungen für Vermieter:innen und geben praktische Tipps, wie Sie Ihre Immobilien effizient und zukunftssicher gestalten können.
Hinweis: Die Neuwahlen bringen vorerst keine Änderungen der GEG-Regelungen mit sich. Gegebenenfalls können sich durch die Bildung der neuen Bundesregierung gesetzliche Änderungen ergeben. (Stand: März 2025)
Was besagt das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat im Jahr 2020 in Kraft und wurde Ende 2023 novelliert, um den Klimaschutz im Gebäudesektor zu stärken.
Das GEG ist im Wesentlichen die Zusammenlegung der früheren EnEV (Energie-Einsparverordnung), des EnEG (Energie-Einsparungsgesetz) und des EEWärmeG (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz), um der EU-Richtlinie European Performance of Buildings Directive (EPBD) gerecht zu werden.
Das GEG, umgangssprachlich auch Heizungsgesetz genannt, sieht u.a. eine Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energien an der Gebäudeheizung und eine verbesserte Energieeffizienz vor.
Konkret verpflichtet die Novelle dazu, dass in Neubaugebieten neu einzubauende Heizungsanlagen ab dem 1. Januar 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Für Anlagen in Bestandsgebäuden und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten sieht das neue Energiegesetz Übergangsregelungen vor: Die Einhaltung der 65 %-Regel wird mit Abschluss der kommunalen Wärmeplanung verpflichtend. Je nach Einwohnerzahl gelten unterschiedliche Fristen:
- In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern muss die Wärmeplanung spätestens bis zum 30. Juni 2026 abgeschlossen sein.
- Für Städte mit bis zu 100.000 Einwohnern gilt als Frist der 30. Juni 2028.
Unter welchen Bedingungen darf ich eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen?
Ist die kommunale Wärmeplanung noch nicht abgeschlossen, dürfen Sie auch weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen einbauen. Dann gilt allerdings die Bedingung, dass der Anteil erneuerbarer Energien steigen muss, konkret:
- ab 2029 auf mind. 15 %
- ab 2035 auf mind. 30 %
- ab 2040 auf mind. 60 %
- ab 2045 auf 100 %
Den entsprechenden Anteil an erneuerbaren Energien können Sie durch den Einsatz von Energieträgern wie Biomasse, Wasserstoff oder durch das Nachrüsten einer Umweltheizung erreichen.
Für welche Gebäude gilt das GEG nicht?
Auch wenn das GEG für die meisten Gebäude gilt, sieht das Gesetz in § 2 II GEG für einige Gebäudearten eine Ausnahme vor. So gilt das Gesetz u.a. nicht für Betriebsgebäude für die Tierhaltung, unterirdische Bauten, Gewächshäuser, Traglufthallen und Zelte.
Welche Optionen stehen mir beim Heizen mit erneuerbaren Energien zur Verfügung?
Die 65 %-Regel ist „technologieoffen“, das heißt, Sie können sich für eines der folgenden Heizungssysteme entscheiden:
- Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz
- elektrische Wärmepumpe
- Stromdirektheizung
- Hybridheizung (Kombination erneuerbare Energien mit Gas- oder Ölkesseln)
- Solarthermie-Heizung (muss Wärmebedarf vollständig decken)
- Unter bestimmten Bedingungen: „H2-Ready“-Gasheizungen (Gasheizung, die auch mit Wasserstoff betrieben werden können)
Bei der Entscheidung für ein Heizungssystem sollten Sie sich von Fachleuten beraten lassen, um die für Sie am besten geeignete Lösung zu finden.
Gut zu wissen: Das GEG sieht ab 2024 eine Beratungspflicht beim Einbau einer neuen Gas- und Ölheizung vor. Dabei soll über alternative Heizungssysteme und mögliche Kostenrisiken fossiler Heizungen, z. B. durch steigende CO₂-Preise, informiert werden.
Gibt es eine Austauschpflicht für Bestandsheizungen?
Bestandsheizungen, wie Öl- oder Gasheizungen, müssen vorerst nicht ausgetauscht werden, sondern können weiter betrieben und bei Bedarf repariert werden. Erst wenn sie defekt sind und ausgetauscht werden müssen oder wenn die Heizung älter als 30 Jahre ist, ist der Umstieg auf eine klimafreundliche Heizung verpflichtend. Die Ausnahme bilden Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, Heizungsanlagen mit weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW Nennleistung sowie Wohngebäude mit max. zwei Wohnungen, von denen der/die Eigentümer:in eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Um den Umstieg zu erleichtern, sind Übergangslösungen möglich und mehrjährige Übergangsfristen für den Austausch festgelegt.
Wer ist für die Umsetzung des Gebäudeenergiegesetz verantwortlich?
Für die Umsetzung des GEG sind die Eigentümer:innen verantwortlich.
Nach § 92 I GEG ist eine verpflichtende „Erfüllungserklärung“ vorgesehen: Bauherren oder Eigentümer:innen müssen über eine Erfüllungserklärung nachweisen oder bescheinigen, dass die Anforderungen des GEG eingehalten werden.
Neben der Umrüstung auf fernauslesbare Messgeräte und die Bereitstellung monatlicher Verbrauchsinformationen nach der HKVO sowie der Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem CO2KostAufG haben Vermieter:innen damit eine weitere Verpflichtung.
Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder und Mieter:innen können Kürzungsrechte geltend machen.
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Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung bei Wärmepumpen
Generell sieht die Heizkostenverordnung (HKVO) eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor – mit einigen Ausnahmen, z.B. bei Gebäuden, die überwiegend mit Energie aus nachhaltigen Quellen versorgt werden. Wärmepumpen fielen bisher unter diese Ausnahme – ab 2024 nicht mehr. Versorgt eine Wärmepumpe mehrere Wohneinheiten, muss die Abrechnung nun ebenfalls nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung erfolgen.
Welche Heizungsförderungen gibt es?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sieht eine Grundförderung von 30 % der förderfähigen Investitionskosten plus 5 % Effizienz-Bonus für besonders effiziente Wärmepumpen vor. Darüber hinaus gibt es den Klimageschwindigkeits-Bonus (20 %) und den Einkommens-Bonus für selbstnutzende Eigentümer:innen (30 %). Die Fördersätze sind bis zur festgelegten Förderobergrenze von 70 % kumulierbar.
Gut zu wissen: Zu den förderfähigen Investitionskosten zählen die Anschaffungskosten, die Installationskosten sowie die Kosten für die Inbetriebnahme und notwendige Umfeldmaßnahmen.
Können Kosten für den Heizungsaustausch auf Mieter:innen umgelegt werden?
Die Kosten für den Heizungsaustausch können als Modernisierungsumlage auf die Mieter:innen umgelegt werden – bis zu einer Höhe von maximal 8 % der Miete bzw. 10 %, wenn Vermieter:innen staatliche Fördermittel für die Modernisierung in Anspruch nehmen. Die Förderung wird entsprechend von den umlagefähigen Modernisierungskosten abgezogen.
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Als Vermieter:in stehen Sie vor der Herausforderung, Ihre Immobilien an die neuen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) anzupassen. Diese Umstellung bringt jedoch nicht nur Pflichten mit sich, sondern bietet auch Chancen. Mit der Umstellung auf ein neues Heizsystem können Sie die Integration von Smart-Building-Lösungen zur Steigerung der Energieeffizienz Ihrer Gebäude in Betracht ziehen. Intelligente Systeme zur Steuerung von Heizung, Beleuchtung und anderen Gebäudefunktionen helfen dabei, den Energieverbrauch zu optimieren und langfristig Kosten zu sparen. Gleichzeitig steigern Sie den Komfort von Mieter:innen und sorgen für mehr Zufriedenheit.
Wir von Objektus verhelfen Hausverwaltungen und Eigentümer:innen mit unseren Dienstleistungen zu effizienten und nachhaltigen Strukturen. Unser Leistungsportfolio umfasst:
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