Herausforderungen und Chancen in der Immobilienverwaltung

AIZ-Interview mit Björn Borst, Mitgeschäftsführer der Objektus GmbH

Smarte Immobilien

Björn Borst ist Mitgeschäftsführer der Objektus GmbH. Er beschäftigt sich seit vielen Jahren mit der Digitalisierung der Immobilienverwaltung. Im AIZ-Interview berichtet er, wo er Herausforderungen und Chancen in der Immobilienverwaltung sieht

AIZ: Herr Borst, die Immobilienverwaltung steckt im Umbruch. Wo sehen Sie für Verwalter die größten Herausforderungen?

Björn Borst: Durch die WEG-Reform ändert sich die Rolle des Hausverwalters. Durch den allgemeinen gesellschaftlichen Umbruch steigen die Erwartungen der Bewohner und neue gesetzliche Vorgaben, zum Beispiel die neue Heizkostenverordnung, müssen die Hausverwaltungen ebenso erfüllen. Wissen die Hausverwalter, wer sie in drei Jahren sein wollen? Diese Frage zu beantworten, ist meines Erachtens die aktuell größte Herausforderung.

Welche Lösungsmöglichkeiten sehen Sie, um diesen Herausforderungen zu begegnen?

Aus meiner Sicht können Gesetze, die einen sowieso zum Handeln zwingen, als Chance genutzt werden. Es ist doch eine großartige Gelegenheit, wenn jetzt funkende (smarte) Messgeräte laut Gesetz sowieso eingebaut werden müssen und Mieter über Verbräuche informiert werden. Diesen Umbruch kann man als Hausverwalter doch wunderbar nutzen, um seine Prozesse zu verschlanken oder neue Geschäftsfelder zu erschließen. Ich bin immer wieder überrascht, dass das so selten passiert. Ich kenne das aus anderen Branchen ganz anders. Da wurden Umbrüche immer dazu genutzt, andere Dinge — auch eigene Ziele — mit „abzufrühstücken“. Wenn man seine Mieter zukünftig monatlich über Verbräuche informieren muss, ist das vielleicht der richtige Moment, um in die Selbstabrechnung einzusteigen.

Smarte Gebäude sollen die Zukunft sein. Wie können Verwalter beginnen, ihre Immobilien smart zu machen?

Smarte Gebäude sind aufgrund gesetzlicher Vorgaben jetzt schon Realität. Deshalb empfehle ich, im ersten Schritt zu analysieren, welche Prozesse Zeitfresser sind, und im zweiten Schritt zu schauen, wie so ein intelligentes Gebäude genutzt werden kann, um Prozesse zu vereinfachen. Essenziell ist dabei, dass offene Systeme in den Gebäuden verbaut werden, die in der Lage sind, neben dem gesetzlichen Standard weitere Services mit einzubinden. Zudem braucht man moderne Schnittstellen bei allen Lieferantensystemen. Andernfalls werden Verwaltungen große Schwierigkeiten bekommen, ihre Prozesse tatsächlich zu verschlanken. Es will schließlich keiner 15 verschiedene Systeme, Geräte, Tools oder Apps bedienen.

Welche Möglichkeiten sehen Sie, die Arbeit von Verwaltern zu erleichtern?

Es ist eine Chance, neue Geschäftsfelder zu erschließen. Ein Beispiel dafür: Momentan zahlt die Eigentümergemeinschaft dem Hausmeister Geld, damit dieser zur Liegenschaft fährt und überprüft, ob der Öltank noch voll ist. Diese Gebühr ist die Eigentümergemeinschaft zu zahlen bereit. Die Verwaltung könnte im Rahmen dieser Gebühr überprüfen, wie der Prozess optimiert und das sogar profitabel genutzt werden kann. Eine Idee wäre, das mit Sensoren zu lösen, zum Beispiel einem Öltanksensor. Ich als Verwaltung nehme die Gebühr, da ich mich darum kümmere, und profitiere in vielerlei Hinsicht: Verschlankte Prozesse und neue Geschäftsfelder, zum Beispiel ein digitaler Hausmeisterservice. Es gibt unendlich viele Chancen. Nutzen Sie sie. Gestalten Sie. Aber warten Sie nicht. Fangen Sie an!

Funkrauchwarnmelder und Gateways am Potsdamer Platz

Die Objektus GmbH hat fünf der von Brookfield Properties Germany GmbH als Asset Manager betreuten Gebäude am Potsdamer Platz in Berlin mit insgesamt 1.500 Funkrauchwarnmeldern ausgestattet. 30 Gateways sorgen zudem für eine direkte digitale Kommunikation mit dem zuständigen Sicherheitsservice.

„Unsere Gebäude am Potsdamer Platz bestehen über viele Etagen aus Glas und Stahl und haben einen besonderen Bedarf an Sicherheit. Die kann durch das intelligente Warnsystem sehr gut gewährleistet werden“, ist Rüdiger Rotter, Vice President­ von Brookfield Properties Germany überzeugt. „Hier auf möglichst innovative Technik zurückzugreifen und Vorreiter zu sein, gehört zu unserem Selbstverständnis als global agierendes Unternehmen.“

Die Statuszustände der Rauchwarnmelder werden in Echtzeit überwacht, die Sicherheitsfirma vor Ort wird im Falle eines Brandes oder einer Störung sofort informiert und kann die Situation prüfen. „Das bedeutet im Endeffekt mehr Sicherheit für die Bewohner der Gebäude“, erläutert Björn Borst, Geschäftsführer von Objektus. „Alle Beteiligten profitieren davon, dass hier die technischen Möglichkeiten clever ausgenutzt werden und die Vorkehrungen noch über das hinausgehen, was der Gesetzgeber vorschreibt.“ Dabei sei die Live-Überwachung des Rauchwarnmelder-Status nur ein Anfang: „Über die Gateways lassen sich viele weitere smarte Geräte überwachen, um so Sicherheit und Komfort zu steigern“. Zum Beispiel kann der Wasserverbrauch überprüft und so einem größeren Wasserschaden in wenig oder gar nicht genutzten Wohnungen vorgebeugt werden.

 

Erläuterung Gateways

Gateways stellen eine Verbindung zwischen Geräten, z.B. einem Rauchwarnmelder und dem Internet her, ähnlich einem Router im privaten Gebrauch. Somit bringen Gateways Intelligenz in Gebäude.